Převod vlastnického práva k nemovitosti, ať už se jedná o převod na základě kupní, darovací či jiné smlouvy, mohou zkomplikovat různé nečekané situace. V tomto článku se zaměřím na situace, kdy po uzavření smlouvy o převodu vlastnického práva jedna ze stran zemře. Jaký vliv bude mít tato okolnost na vkladové řízení u katastru nemovitostí, které je klíčové pro nabytí vlastnického práva? Zapíše katastrální úřad vlastnické právo nabyvatele?
Podání návrhu na vklad vlastnického práva před smrtí převodce
První situací, která může nastat, je úmrtí převodce (prodávajícího) v době po uzavření smlouvy o převodu vlastnického práva k nemovitosti, přičemž ještě za jeho života byl podán návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.
V tomto případě je nutné si uvědomit, že kladné rozhodnutí o vkladu práva do katastru nemovitostí má zpravidla právní účinky zpětně k okamžiku, kdy katastru došel návrh na vklad. Z toho vyplývá, že v nastíněné situaci se nabyvatel stal vlastníkem nemovitosti okamžikem dojití návrhu katastr, tedy ještě za života převodce. Katastr by takovýto vklad provedl a vlastnické právo by svědčilo nabyvateli.
Podání návrhu na vklad vlastnického práva po smrti převodce
Dále může dojít k situaci, že strany podání návrhu na vklad vlastnického práva nestihnou zařídit včas a návrh je podán až v okamžiku, kdy je již převodce po smrti. V takovém případě je nutné počítat s tím, že se vkladové řízení na katastru prodlouží. Katastrální úřad totiž nemůže rozhodnout o podaném návrhu do doby, než bude rozhodnuto o pozůstalosti zemřelého převodce. Vkladové řízení proto katastrální úřad na příslušnou dobu přeruší.
V rámci uzavření smlouvy vznikl mezi převodcem a nabyvatelem závazek a tento závazek je předmětem řízení o pozůstalosti. Na dědice této části pozůstalosti pak přechází závazek ze smlouvy převést vlastnické právo na nabyvatele ve smyslu ustanovení § 2009 občanského zákoníku. Dědic je tedy vázán uzavřenou smlouvou a existuje právní titul k převodu, na základě kterého katastr posléze návrhu vyhoví. V tomto smyslu např. Městský soud v Praze: „Skutečnost, že vlastnické právo k nemovitosti přešlo na dědičku (spolu se závazkem z kupní smlouvy), nebrání, aby byl povolen po smrti prodávající vklad vlastnického práva pro kupující podle kupní smlouvy uzavřené ještě za života prodávající, jsou-li jinak splněny podmínky vkladu.“
Úmrtí nabyvatele
Na základě výše zmíněného lze konstatovat, že obdobně by byla řešena situace, kdy by došlo k úmrtí druhé strany závazku – nabyvatele (typicky kupujícího či obdarovaného). Pokud byl podán návrh na vklad před úmrtím nabyvatele, katastr provede vklad s tím, že právní účinky vkladu nastávají k okamžiku podání – vlastnické právo by tedy bylo převedeno na kupujícího ještě za jeho života.
V případě podání návrhu po smrti nabyvatele by bylo opět nutné vyčkat na rozhodnutí soudu o pozůstalosti nabyvatele a přerušené vkladové řízení by mohlo pokračovat teprve v okamžiku stanovení dědice či dědiců, kteří vstoupí do původního postavení nabyvatele v rámci smlouvy a stanou se tak právními nástupci v řízení o vkladu.