Mnoho zájemců o koupi jakéhokoli bytu nebo jiné nemovitosti je vystaveno situaci, kdy je jim nabídnutý byt, na kterém vázne zástavní právo kvůli nesplacené hypotéce prodávajícího. Lze takový byt koupit? A na co by si kupující měl dát pozor?
Hned zkraje lze odpovědět, že koupě bytu se zástavním právem pro předchozí hypotéku je běžná a není potřeba se takové koupě obávat. Celý proces prodeje má určité odlišnosti, které vyplývají z nutnosti vypořádat vztah k poskytovateli hypotéky pro předchozího vlastníka - prodávajícího, kterému zástavní právo svědčí.
Poskytovatel hypotéky má za prodávajícím pohledávku z titulu nesplacené části hypotéky, která je zajištěná zástavním právem. Pokud vlastník bytu pohledávku neuhradí, může poskytovatel hypotéky díky zástavnímu právu byt prodat a uspokojit se z výtěžku zpeněžení. Ve prospěch poskytovatele hypotéky je často zapsaný také zákaz zatížení a zcizení, který brání vlastníkovi bytu v jeho prodeji.
Při koupi bytu se zástavním právem z titulu hypotéky je tedy nezbytné, aby prodávající oslovil poskytovatele hypotéky a vyžádal si potvrzení, které by mělo obsahovat:
výši nesplacené pohledávky, která musí být uhrazena, aby byly závazky ze vztahu mezi poskytovatele a vlastníkem bytu zcela vypořádány,
prohlášení, že po úhradě uvedené částky se poskytovatel hypotéky vzdá zástavního práva k nemovitosti,
souhlas s prodejem nemovitosti,
sdělení čísla účtu pro úhradu nesplacené části hypotéky.
Je nutné upozornit, že v případě předčasného splacení hypotéky většina poskytovatelů požaduje také poplatek za předčasné splacení, s čímž je potřeba počítat.
Potvrzení poskytovatele hypotéky je pro prodávajícího i kupujícího zcela zásadní, protože umožňuje postavit najisto, jakou částku je potřeba poskytovateli uhradit, aby došlo k výmazu zástavního práva a aby bylo možno nemovitost bez obav prodat (resp., aby poskytovatel hypotéky vydal potvrzení o vzdání se zástavního práva a došlo k výmazu zatížení nemovitosti z katastru).
Jelikož výše pohledávky poskytovatele hypotéky se mění s každou úhradou, není vhodné si vyžádat potvrzení s velkým časovým předstihem před uzavřením kupní smlouvy (např. s několikaměsíčním).
Zejména kupující by měl být obezřetný a dobře si pohlídat znění kupní smlouvy. Zejména je vhodné:
přiložit potvrzení poskytovatele úvěru jako přílohu kupní smlouvy, jelikož z potvrzení vyplývá celá řada podstatných skutečností,
určit, jakým způsobem bude hrazena kupní cena, když část připadající na úhradu pohledávky poskytovatele hypotéky by měla být uhrazena prostřednictvím platebních údajů, které poskytovatel sám určí,
vypořádat se s výmazem zástavního práva pro poskytovatele hypotéky (např. určit lhůtu, ve které má být výmaz proveden) a popřípadě určit důsledky, které nastanou, pokud se zástavní právo z jakéhokoli důvodu nepodaří vymazat.
Současně lze jedině doporučit, aby v rámci smlouvy bylo vyloučeno, že dluh zajištěný zástavním právem (tj. dluh z hypotéky) přejde na nabyvatele nemovitosti. Tato situace by totiž ze zákona mohla nastat (jedná se o ust. § 1888 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku), nicméně prodávající a kupující mu mohou svým ujednáním zabránit.
Na závěr zbývá dodat, že lze také vstoupit do postavení dlužníka hypotéky sjednané původním vlastníkem bytu. V současné době ale většina kupujících přistupuje k tomu, že si naleznou vlastní hypotéku.
Koupě bytu zatíženého zástavním právem pro zajištění pohledávky z hypotéky se tedy není nutné obávat, ale je potřeba si vyžádat potvrzení poskytovatele hypotéky a správně nastavit kupní smlouvu.