Vyhledat
  • Mgr. Jan Pernica

Koupě bytu nebo domu zatíženého předchozí hypotékou

Mnoho zájemců o koupi jakéhokoli bytu nebo jiné nemovitosti je vystaveno situaci, kdy je jim nabídnutý byt, na kterém vázne zástavní právo kvůli nesplacené hypotéce prodávajícího. Lze takový byt koupit? A na co by si kupující měl dát pozor?


Hned zkraje lze odpovědět, že koupě bytu se zástavním právem pro předchozí hypotéku je běžná a není potřeba se takové koupě obávat. Celý proces prodeje má určité odlišnosti, které vyplývají z nutnosti vypořádat vztah k poskytovateli hypotéky pro předchozího vlastníka - prodávajícího, kterému zástavní právo svědčí.


Poskytovatel hypotéky má za prodávajícím pohledávku z titulu nesplacené části hypotéky, která je zajištěná zástavním právem. Pokud vlastník bytu pohledávku neuhradí, může poskytovatel hypotéky díky zástavnímu právu byt prodat a uspokojit se z výtěžku zpeněžení. Ve prospěch poskytovatele hypotéky je často zapsaný také zákaz zatížení a zcizení, který brání vlastníkovi bytu v jeho prodeji.


Při koupi bytu se zástavním právem z titulu hypotéky je tedy nezbytné, aby prodávající oslovil poskytovatele hypotéky a vyžádal si potvrzení, které by mělo obsahovat:

  • výši nesplacené pohledávky, která musí být uhrazena, aby byly závazky ze vztahu mezi poskytovatele a vlastníkem bytu zcela vypořádány,

  • prohlášení, že po úhradě uvedené částky se poskytovatel hypotéky vzdá zástavního práva k nemovitosti,

  • souhlas s prodejem nemovitosti,

  • sdělení čísla účtu pro úhradu nesplacené části hypotéky.


Je nutné upozornit, že v případě předčasného splacení hypotéky většina poskytovatelů požaduje také poplatek za předčasné splacení, s čímž je potřeba počítat.


Potvrzení poskytovatele hypotéky je pro prodávajícího i kupujícího zcela zásadní, protože umožňuje postavit najisto, jakou částku je potřeba poskytovateli uhradit, aby došlo k výmazu zástavního práva a aby bylo možno nemovitost bez obav prodat (resp., aby poskytovatel hypotéky vydal potvrzení o vzdání se zástavního práva a došlo k výmazu zatížení nemovitosti z katastru).


Jelikož výše pohledávky poskytovatele hypotéky se mění s každou úhradou, není vhodné si vyžádat potvrzení s velkým časovým předstihem před uzavřením kupní smlouvy (např. s několikaměsíčním).


Zejména kupující by měl být obezřetný a dobře si pohlídat znění kupní smlouvy. Zejména je vhodné:

  • přiložit potvrzení poskytovatele úvěru jako přílohu kupní smlouvy, jelikož z potvrzení vyplývá celá řada podstatných skutečností,

  • určit, jakým způsobem bude hrazena kupní cena, když část připadající na úhradu pohledávky poskytovatele hypotéky by měla být uhrazena prostřednictvím platebních údajů, které poskytovatel sám určí,

  • vypořádat se s výmazem zástavního práva pro poskytovatele hypotéky (např. určit lhůtu, ve které má být výmaz proveden) a popřípadě určit důsledky, které nastanou, pokud se zástavní právo z jakéhokoli důvodu nepodaří vymazat.


Současně lze jedině doporučit, aby v rámci smlouvy bylo vyloučeno, že dluh zajištěný zástavním právem (tj. dluh z hypotéky) přejde na nabyvatele nemovitosti. Tato situace by totiž ze zákona mohla nastat (jedná se o ust. § 1888 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku), nicméně prodávající a kupující mu mohou svým ujednáním zabránit.


Na závěr zbývá dodat, že lze také vstoupit do postavení dlužníka hypotéky sjednané původním vlastníkem bytu. V současné době ale většina kupujících přistupuje k tomu, že si naleznou vlastní hypotéku.


Koupě bytu zatíženého zástavním právem pro zajištění pohledávky z hypotéky se tedy není nutné obávat, ale je potřeba si vyžádat potvrzení poskytovatele hypotéky a správně nastavit kupní smlouvu.

Vyřešíme dluhy.cz_uprava, černá.png
Mgr. Jan Pernica, advokát
sídlo Brno, Hybešova 42, 602 00
ev. č. ČAK 18923
IČ 08267049
tel. +420 734 441 984
email info@advokatpernica.cz
  • Facebook