Rezervační smlouva při koupi nemovitosti: proč ji nepodceňovat a na co si dát pozor

Při koupi nemovitosti bývá pozornost kupujících zpravidla soustředěna na kupní smlouvu. Praxe však ukazuje, že významná rizika často vznikají již mnohem dříve – podpisem rezervační smlouvy. Právě v této fázi totiž kupující obvykle skládá rezervační poplatek v řádech desítek až stovek tisíc korun a zavazuje se k dalším krokům směřujícím ke koupi nemovitosti. Přitom existuje poměrně vysoké riziko, že z různých důvodů nedojde k podpisu kupní smlouvy. Nejčastěji se setkávám se scénářem, kdy kupující zjistí vady nemovitosti, které před podpisem smlouvy neevidoval, nevěnoval jim pozornost, byly zatajené apod. Přesto bývá rezervační smlouva často podepisována bez důkladnější kontroly. To může být chyba, která kupujícího později přijde velmi draho.

Co je rezervační smlouva?

Rezervační smlouva je dohoda, jejímž cílem je dočasně „stáhnout“ nemovitost z nabídky a vytvořit prostor pro uzavření kupní smlouvy. Prodávající nebo realitní kancelář se zpravidla zavazují, že po určitou dobu nebudou nemovitost nabízet jiným zájemcům. Kupující se naopak zavazuje podniknout kroky vedoucí k uzavření kupní smlouvy a často současně skládá rezervační poplatek.

Rezervační smlouva sama o sobě zpravidla nepřevádí vlastnické právo k nemovitosti. Jejím účelem je především upravit vztahy mezi účastníky v období před uzavřením kupní smlouvy.

V praxi bývá většina rezervačních smluv psána způsobem, který odpovídá smlouvě o smlouvě budoucí a ve smlouvách se objevuje povinnost kupní smlouvu v budoucnu uzavřít, přičemž neuzavření smlouvy je spojené se sankcemi (musíme upozornit, že ne vždy je taková konstrukce smlouvy možná s ohledem na § 14 zák. č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování).

Co bývá obsahem rezervační smlouvy?

Konkrétní obsah se může lišit, zpravidla však rezervační smlouva upravuje zejména:

• identifikaci nemovitosti,

• výši kupní ceny,

• výši rezervačního poplatku,

• dobu rezervace,

• podmínky uzavření kupní smlouvy,

• sankce za neuzavření obchodu,

• podmínky vrácení nebo propadnutí rezervačního poplatku.

Právě poslední bod bývá zdrojem největšího množství sporů.

Proč je důkladná kontrola důležitá?

Mnoho kupujících vnímá rezervační smlouvu pouze jako formalitu. Ve skutečnosti však může jít o dokument, který zásadně ovlivní jejich právní postavení. Podepsáním rezervační smlouvy totiž může kupující převzít povinnosti, jejichž porušení bude spojeno s povinností zaplatit vysokou smluvní pokutu nebo se ztrátou rezervačního poplatku.

Nezřídka se stává, že kupující až po podpisu smlouvy zjistí právní nebo technické vady nemovitosti, problémy s financováním nebo nevýhodné podmínky budoucí kupní smlouvy. Pokud rezervační smlouva podobné situace dostatečně neřeší, může být následné odstoupení od transakce velmi nákladné.

Současně je potřeba zmínit, že rezervační smlouvy často prezentují realitní zprostředkovatelé jenom jako formalitu. Aniž bych se chtěl dotknout zprostředkovatelů, někdy k ní tak i přistoupí, takže zatímco v rámci jednoho obchodu kupní smlouva vykazuje velmi vysokou kvalitu a je zpracovaná advokátem, rezervační smlouva je často už opakovaně upravovaný a doplňovaný vzor se spoustou nejednoznačných ujednání.

Na co si dát pozor?

A) Kdo je smluvní stranou

Prvním krokem je ověřit, kdo rezervační smlouvu uzavírá. V některých případech je smluvní stranou pouze realitní kancelář a kupující. Prodávající se smlouvy vůbec neúčastní. Takové řešení může být problematické, protože prodávající nemusí být smluvně zavázán nemovitost skutečně prodat. Účastníkem smlouvy by tedy v ideálním případě měl být vždy prodávající a zájemce o koupi nemovitosti. Pokud je účastníkem i realitní zprostředkovatel, vůbec to nevadí. Vždycky je ale nutné si pečlivě zkontrolovat, jaká práva a povinnosti jednotlivým účastníkům ze smlouvy vyplývají.

B) Rezervační poplatek a jeho osud

Kupující by měl přesně vědět:

• komu je poplatek hrazen (prodávajícímu nebo realitnímu zprostředkovateli),

• za jakým účelem je hrazen (tedy zejména zda je sjednaný odpovídající závazek přestat s nabízením nemovitosti apod.),

• za jakých podmínek bude vrácen,

• kdy může propadnout.

Častou chybou bývají velmi obecná ustanovení umožňující propadnutí celé částky prakticky při jakémkoliv neuzavření kupní smlouvy. Takové nastavení může být pro kupujícího značně nevýhodné zejména tehdy, pokud k neuzavření obchodu dojde z důvodů, které nemohl ovlivnit.

Je potřeba si uvědomit, že je zpravidla zájmem prodávajícího, aby v případě jakéhokoli neuzavření došlo k "propadnutí" rezervačního poplatku. Kupující ale naopak často v okamžik podpisu rezervační smlouvy nemá celou nemovitost pečlivě zkontrolovanou, nemá schválené financování apod. (ačkoli v ideálním případě by neměl kupující podpis rezervační smlouvy uspěchat, praxe je taková, že realitní zprostředkovatele a prodávající na uzavření naléhají, banalizují význam rezervační dohody atd., což vede k ukvapenému uzavření). Riziko, které kupující v takovém případě podstupuje, je významně vyšší než riziko prodávajícího.

C) Financování hypotékou

Velká část kupních cen je financována hypotečním úvěrem. Přesto některé rezervační smlouvy situaci zamítnutí hypotéky vůbec neřeší, anebo odpovědnost za nezajištění financování v celém rozsahu přenáší na kupujícího.

Kupující by měl věnovat pozornost tomu, zda smlouva obsahuje mechanismus pro případ, kdy mu banka financování neposkytne. Není totiž výjimkou, že zájemce o koupi splní všechny své povinnosti, avšak úvěr nezíská z důvodů na straně banky nebo v důsledku zjištěných skutečností týkajících se nemovitosti.

D) Stav nemovitosti a právní vady

Rezervační smlouva bývá často uzavírána ještě před tím, než kupující provede podrobnou právní a technickou prověrku nemovitosti. Je proto vhodné věnovat pozornost tomu, jaké následky nastanou, pokud se později zjistí například:

• exekuce vedená proti prodávajícímu,

• insolvenční řízení,

• zástavní práva,

• věcná břemena,

• nepovolené stavební úpravy,

• jiné významné vady.

V praxi jsem se pak setkal i s tím, že po uzavření rezervační smlouvy vyšly najevo nové informace o stavu nemovitosti, které se promítaly do nákladů na rekonstrukci takovým způsobem, že kupující by nebyl schopen rekonstrukci financovat.

Důkladná prohlídka nemovitosti před uzavřením rezervační smlouvy (nejlépe za účasti odborníka) je tedy zcela klíčová. Kupující by se neměl dostat do situace, kdy je nucen pokračovat v transakci navzdory zjištěným problémům pouze proto, aby nepřišel o rezervační poplatek.

E) Návaznost na budoucí kupní smlouvu

Dalším častým problémem bývá skutečnost, že rezervační smlouva obsahuje pouze základní parametry budoucího obchodu a to i přesto, že z rezervační smlouvy vylývá závazek k uzavření kupní smlouvy. Teprve následně je kupujícímu předložena kupní smlouva, která obsahuje řadu ustanovení, s nimiž původně nepočítal. Může jít například o omezení odpovědnosti prodávajícího za vady, nevýhodné podmínky předání nemovitosti nebo jednostranně nastavené sankce.

Před podpisem rezervační smlouvy je proto vhodné ověřit, zda jsou alespoň základní podmínky budoucí kupní dokumentace dostatečně jasně vymezeny. V ideálním případě by měl být předložený společně s rezervační smlouvou návrh kupní smlouvy.

Vyplatí se právní kontrola?

Z právního hlediska je rezervační smlouva často prvním dokumentem, kterým se kupující zavazuje k budoucímu obchodu a současně vystavuje riziku ztráty nemalých finančních prostředků. Náklady na kontrolu smlouvy advokátem bývají zpravidla minimální ve vztahu k tomu, o kolik peněz může kupující přijít v případě propadnutí rezervačního poplatku, anebo v případě, že je okolnostmi "donucen" k uzavření nevýhodné smlouvy.

Důkladná kontrola rezervační smlouvy před podpisem může odhalit rizika, která by kupující jen velmi obtížně řešil poté, co již peníze složil a smlouvu podepsal. Proto by měla být právní prověrka rezervační smlouvy standardní součástí každé koupě nemovitosti.

Pokud máte o kontrolu rezervační smlouvy zájem, neváhejte mě kontaktovat prostřednictvím kontaktního formuláře - https://www.advokatpernica.cz/kontakt .