Petr Mikulín
16. bře 20222 min
Převod vlastnického práva k nemovitosti, ať už se jedná o převod na základě kupní, darovací či jiné smlouvy, mohou zkomplikovat různé nečekané situace. V tomto článku se zaměřím na situace, kdy po uzavření smlouvy o převodu vlastnického práva jedna ze stran zemře. Jaký vliv bude mít tato okolnost na vkladové řízení u katastru nemovitostí, které je klíčové pro nabytí vlastnického práva? Zapíše katastrální úřad vlastnické právo nabyvatele?
První situací, která může nastat, je úmrtí převodce (prodávajícího) v době po uzavření smlouvy o převodu vlastnického práva k nemovitosti, přičemž ještě za jeho života byl podán návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí.
V tomto případě je nutné si uvědomit, že kladné rozhodnutí o vkladu práva do katastru nemovitostí má zpravidla právní účinky zpětně k okamžiku, kdy katastru došel návrh na vklad. Z toho vyplývá, že v nastíněné situaci se nabyvatel stal vlastníkem nemovitosti okamžikem dojití návrhu katastr, tedy ještě za života převodce. Katastr by takovýto vklad provedl a vlastnické právo by svědčilo nabyvateli.
Dále může dojít k situaci, že strany podání návrhu na vklad vlastnického práva nestihnou zařídit včas a návrh je podán až v okamžiku, kdy je již převodce po smrti. V takovém případě je nutné počítat s tím, že se vkladové řízení na katastru prodlouží. Katastrální úřad totiž nemůže rozhodnout o podaném návrhu do doby, než bude rozhodnuto o pozůstalosti zemřelého převodce. Vkladové řízení proto katastrální úřad na příslušnou dobu přeruší.
V rámci uzavření smlouvy vznikl mezi převodcem a nabyvatelem závazek a tento závazek je předmětem řízení o pozůstalosti. Na dědice této části pozůstalosti pak přechází závazek ze smlouvy převést vlastnické právo na nabyvatele ve smyslu ustanovení § 2009 občanského zákoníku. Dědic je tedy vázán uzavřenou smlouvou a existuje právní titul k převodu, na základě kterého katastr posléze návrhu vyhoví. V tomto smyslu např. Městský soud v Praze: „Skutečnost, že vlastnické právo k nemovitosti přešlo na dědičku (spolu se závazkem z kupní smlouvy), nebrání, aby byl povolen po smrti prodávající vklad vlastnického práva pro kupující podle kupní smlouvy uzavřené ještě za života prodávající, jsou-li jinak splněny podmínky vkladu.“
Na základě výše zmíněného lze konstatovat, že obdobně by byla řešena situace, kdy by došlo k úmrtí druhé strany závazku – nabyvatele (typicky kupujícího či obdarovaného). Pokud byl podán návrh na vklad před úmrtím nabyvatele, katastr provede vklad s tím, že právní účinky vkladu nastávají k okamžiku podání – vlastnické právo by tedy bylo převedeno na kupujícího ještě za jeho života.
V případě podání návrhu po smrti nabyvatele by bylo opět nutné vyčkat na rozhodnutí soudu o pozůstalosti nabyvatele a přerušené vkladové řízení by mohlo pokračovat teprve v okamžiku stanovení dědice či dědiců, kteří vstoupí do původního postavení nabyvatele v rámci smlouvy a stanou se tak právními nástupci v řízení o vkladu.